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FRAIS D’ACQUISITION IMMOBILIER ET ROLE DU NOTAIRE |
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 De nombreux biens au Maroc ne sont pas titrés biens dit « moulkia », Les délais de titrage pouvant être très longs, et occasionnant des frais supplémentaires, il est préférable d’acquérir des biens titrés.
L’immatriculation est une procédure administrative qui vous permet d’inscrire votre propriété sur
des registres spéciaux, appelés livres fonciers. Sans cette inscription, votre propriété n’est pas
reconnue de manière absolue par la loi comme étant la vôtre. Qu’il s’agisse d’un immeuble,
d’une villa, d’un appartement ou d’un terrain, l’immatriculation est la seule façon d’enregistrer
et de protéger votre patrimoine contre toute éventuelle revendication ou éviction. L’immatriculation menée à bien vous donne droit à un titre foncier définitif et inattaquable. Table rase est faite sur
le passé de cette propriété. Selon la loi, votre propriété vous appartient de manière définitive.
L’immatriculation foncière vous permet de délimiter votre propriété, son emplacement
géographique, sa superficie, sa consistance et ses limites topographiques qui seront reportés
sur un plan cadastral.
LES SIX ETAPES DE LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION FONCIERE
1 – Demande d’immatriculation – examen de la demande d’immatriculation
2 – Paiement des droits de conservation foncière
3 – Publicité – publication et affichage de la demande d’immatriculation
4 – Bornage – opération topographique - publicité de proximité – enquête auprès des intervenants
5 – Avis de clôture du bornage – publication de l’avis et fixation d’un dernier délai d’opposition
6 – IMMATRICULATION
Droits pour les logements à usage d’habitation et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir. Les chiffres ci-dessous ne concernent que les maisons et appartements à usage d’habitation pour une durée supérieure à 3 ans, ou les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans (% à appliquer sur la valeur du bien acquis, TVA comprise).
- Droits d’enregistrement : 2,5 %
- Conservation foncière : 1 % + 150 Dh (certificat de propriété)
- Taxe notariale : 0,5 %
- Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A à 7 %
- Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si nécessaire) : 0,5 % + 75 DH
- Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 DH environ suivant les dossiers.
- Droits de publication + droits fixes + duplicata: 600 Dh
- Droits superficiaires : 45 DH par are entamé (zone urbaine); par hectare entamé (zone rurale)
- Géomètre : environ 3000 DH
- Autres frais (timbres…) : environ 1500 DH
Droits pour les locaux à usage commercial et les terrains non bâtis sans engagement de bâtir
- Droits d’enregistrement : 2,5 %
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 %
- Honoraires du notaire : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A à 7 %
- Frais divers (timbres…) : 2 000 DH environ.
On notera qu’un étranger ne peut acquérir un terrain à usage agricole; pour rendre son acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique du terrain en obtenant qu’il soit déclaré à vocation non agricole (procédure soumise à la réalisation effective dans un délai donné d’un projet calibré par rapport à la superficie du terrain à acquérir).
L’ensemble des frais et droits consécutifs à l’acquisition d’un bien immobilier sont à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés de taxes, d’impôts, de droits de timbres, de frais d’obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire.
Les frais de notaire sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l’état. Il s’agit des « droits de mutation ». A cet impôt s’ajoutent les honoraires du notaire. C’est le barème des tarifs proportionnels (ou fixes) hors taxes qui rétribuent pour l’essentiel la rédaction des actes établis par le notaire (promesse de vente, actes authentiques, affectation hypothécaire).
Le montant de la taxe notariale, lorsqu’il s’agit d’une vente immobilière est de 0,5 % du prix de vente. Quant aux honoraires des notaires, les frais de dossier varient entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, en fonction de l’importance et de la difficulté du dossier.
Le notaire peut être considéré comme un garant de l’état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu’il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique, et ce, dans la mesure où il a pour mission d’authentifier - au moyen d’actes inattaquables - les volontés des contractants, d’alimenter les recettes budgétaires de l’état - par des prélèvements des droits d’enregistrement, des impôts et taxes - et de prévenir les litiges ou procès qui en découlent, évitant ainsi l’engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à la moralisation des relations contractuelles.
Il a également pour mission d’informer, impartialement, les parties sur la portée des engagement qu’elles prennent. Il joue aussi un rôle de sécurité et de prévention. En effet, du fait de la rédaction d’actes juridiques, le notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques; nécessaires à laperfection des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant, pour les parties, de se mettre à l’abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur.
Le notaire assume le rôle de conciliateur et de médiateur. Face à un désaccord entre les parties, le notaire est le mieux placé pour chercher et aboutir à des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à l’amiable. Tous ces frais seront évidemment justifiés par le notaire en pratique, celui-ci vous demandera, le jour de la signature de l’acte de vente, une provision devant, en principe, couvrir la totalité de ces frais, et un peu plus.Puis, quelques mois après, il vous adressera un état détaillé de l’ensemble des frais engagés pour l’acquisition, habituellement accompagné d’un chèque représentant la différence entre le montant de la provision et celui du coût réel de l’opération.
Sauf cas exceptionnels, les frais de notaire doivent être payés le jour de la signature de l’acte authentique ; c’est aussi ce jour là que l’acquéreur doit verser la somme correspondant au prix d’achat, diminuée des sommes qu’il aurait déjà versées au moment de la signature du compromis de vente.
A signaler que le notaire est avant tout un officier public, établi pour recevoir les actes auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité; attachée aux actes de l’autorité publique pour en assurer la date, en conserver le dépôt. Les notaires sont nommés au Maroc par Dahir Royal. Les actes sont établis en langue française.
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